Guía del Comprador — Comprar una Propiedad en Ibiza (Edición 2025)

25/07/2025

Lista de Costes Reales — Impuestos y Honorarios Profesionales

Dato clave: el coste total de adquisición para el comprador suele oscilar entre el 8 % y el 12 % del precio acordado.

Comprendiendo los Impuestos de Compra en Ibiza

ITP — Propiedades de Reventa

Se paga en los 30 días siguientes a la firma de la escritura, sobre el valor declarado o el valor fiscal estimado por Hacienda (el mayor de los dos).

Plazas de garaje: hasta 30.000 € al 8 %, el resto al 9 %.

IVA y AJD — Obra Nueva

• IVA: 10 % en viviendas; 21 % en terrenos, locales, trasteros y garajes.
• AJD: 1,5 % del precio de compra, pagadero por el comprador en un plazo de 30 días.

Gastos No Fiscales

• Honorarios legales: normalmente el 1 % del precio.
• Tasación hipotecaria y formalización: el coste de la tasación depende del valor; todos los demás costes de la hipoteca son asumidos por el banco según la ley hipotecaria de 2019.
• Notaría y Registro: raramente superan el 0,5 % en total — el porcentaje disminuye con precios más altos.
• Gastos bancarios: transferencias, cheques bancarios, cambio de divisa.
• Comisión de agencia: normalmente pagada por el vendedor, salvo pacto expreso en contrario.

Obligaciones del Comprador — Documentación Requerida

• Pasaporte o documento nacional de identidad
• NIE/TIE original (número de identificación fiscal español)
• Cheque bancario o justificante de transferencia
• Recibos de pagos anticipados
• Permiso militar (para compradores de fuera de la UE que adquieran suelo rústico o en zonas de defensa; los suizos están exentos)
• Documentación Golden Visa si corresponde

Consejo: contrata una gestoría para reunir y presentar la documentación ante la policía, Hacienda y notaría.

Comprobaciones y Diligencia Debida

Antes de firmar el contrato, tu abogado debe verificar lo siguiente:

1. La escritura coincide con la titularidad del vendedor.
2. El Registro de la Propiedad no muestra cargas, sanciones ni embargos.
3. Los datos catastrales coinciden con los linderos reales.
4. Licencia de obra y cédula de habitabilidad válidas.
5. Certificado de eficiencia energética (CEE) actualizado.
6. IBI y suministros al día.
7. Ausencia de cuotas comunitarias pendientes o normativas restrictivas.
8. No existen contratos de alquiler ni inquilinos vigentes.

Tres Fases Contractuales

Escritura Pública (Escritura de Compraventa)

Se firma ante notario; se paga el resto del precio. El comprador elige al notario (y asume el coste). La propiedad se transfiere en ese momento.

Lista de Verificación Postventa

1. El notario remite copia electrónica al Registro (protección de 60 días).
2. El comprador paga ITP o IVA/AJD en 30 días.
3. Registrar el cambio de titularidad en Catastro y en el ayuntamiento.
4. El notario suele presentar notificación de plusvalía municipal.

Financiación e Hipoteca

• Los bancos españoles ofrecen hasta el 60–70 % del valor a no residentes.
• Hay opciones a tipo fijo o variable; la tasación cuesta entre 300 € y 3.000 € o más.
• Todos los gastos adicionales (notario, registro, gestión) corren a cargo del banco.
• Utiliza un bróker de divisas para protegerte del tipo de cambio.

Residencia & Golden Visa

• 500.000 € invertidos sin hipoteca permiten obtener residencia por dos años.
• Renovable cada cinco años; no exige estancia mínima.
• Incluye familiares directos.
• Tras diez años de residencia legal, se puede solicitar la nacionalidad.

Normativa Contra el Blanqueo de Capitales

La Ley 10/2010 exige acreditar el origen de los fondos. Prepárate para aportar extractos bancarios, contratos de compraventa, documentos de herencia o cuentas empresariales desde las fases iniciales.

Resumen de Costes para el Comprador (Vista Rápida)

• Impuestos: 8–13 % ITP o 10 % IVA + 1,5 % AJD
• Asesoría legal: ~1 %
• Notaría y Registro: 0,1–0,5 %
• Tasación y comisiones bancarias: variables
• Total aproximado: normalmente 8–12 % sobre el precio de compra

La Escritura de Compraventa

El paso final y legalmente vinculante en la compra de una propiedad en Ibiza es la firma de la Escritura de Compraventa ante notario. Esta firma oficial se realiza en presencia de todas las partes — compradores, vendedores o sus representantes legales.

En este momento, se abona el total restante del precio de compra, descontando cualquier depósito ya entregado en fases anteriores. El comprador tiene derecho a elegir al notario, ya que asume el coste notarial.

Con la firma, la propiedad y todos sus derechos y obligaciones se transfieren oficialmente al comprador. Desde ese instante, eres el titular legal del inmueble.

¿Qué Ocurre Tras Firmar la Escritura?

Una vez firmada y notariada la escritura, se deben completar varios trámites administrativos y fiscales para registrar la propiedad a tu nombre y cumplir con la normativa.

Registro de la Propiedad

Justo después de la firma, el notario enviará una copia electrónica certificada al Registro de la Propiedad, iniciando un asiento de presentación.

Este asiento es válido durante 60 días, periodo en el que el comprador debe completar la inscripción oficial a su nombre, incluyendo cualquier carga legal existente.

Este paso garantiza tu titularidad legal en los registros públicos y protege frente a reclamaciones de terceros.

Pago de Impuestos

La firma de la escritura activa la obligación de pagar los impuestos aplicables según el tipo de propiedad:

• Para viviendas de segunda mano, se paga el ITP.
• Para obra nueva o terrenos, se abona el IVA y el AJD.

Todos los impuestos deben pagarse en el plazo de un mes desde la firma.

Inscripción en el Catastro

El comprador también debe notificar el cambio de titularidad al Catastro en un plazo de dos meses. Esto garantiza que los datos catastrales, fiscales y de titularidad estén correctamente actualizados.

Comunicación al Ayuntamiento

Finalmente, el nuevo propietario debe informar al Ayuntamiento del cambio de titularidad. Esto se hace mediante la presentación de una copia simple de la escritura para que se pueda liquidar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

Nota: en la mayoría de los casos, esta notificación la realiza automáticamente la notaría mediante envío telemático.

Nota Final

Esperamos que esta guía del comprador te haya ofrecido una visión clara sobre cómo adquirir una propiedad en Ibiza con plena seguridad jurídica y confianza.

Para asesoramiento personalizado, coordinación legal o acceso a propiedades exclusivas, contacta con el equipo de Ibiza One — multilingüe, discreto y profundamente conectado con el sector inmobiliario y legal de la isla.

Palabras Finales

Ser propietario en Ibiza combina estilo de vida, valorización del capital y — si se estructura bien — eficiencia fiscal. Ya sea una villa moderna, una finca reformada o un ático en el puerto, una preparación cuidadosa, asesoría legal experta y un presupuesto realista son claves para una compra sin sobresaltos.

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