Verkäuferleitfaden: So verkaufen Sie eine Immobilie auf Ibiza

25.07.2025

Einleitung

Der Verkauf Ihrer Immobilie auf Ibiza ist spannend, aber auch anspruchsvoll. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen – Schritt für Schritt – alle Steuern, Kosten, Unterlagen und praktischen Hinweise, die Sie benötigen. Zusätzlich erhalten Sie exklusive Tipps von einem Team mit umfangreicher Verkaufserfahrung auf der Insel.

Steuern & Verkaufskosten

Hinweis: Maklergebühren werden in der Regel vom Verkäufer getragen, es sei denn, es wurde schriftlich etwas anderes vereinbart.

Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal)

• Wird von der Gemeindeverwaltung auf Wertzuwachs des städtischen Grundstücks seit dem letzten Eigentümerwechsel erhoben (max. 20 Jahre).
• Berechnung erfolgt auf Basis des Katasterwerts und eines lokalen Koeffizienten (zwischen 5 % und 30 %).
• Der Verkäufer ist verpflichtet, die Steuer anzumelden und zu zahlen.

Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn

• Ansässige zahlen: 19 % auf die ersten 6.000 € Gewinn · 21 % auf den Teil zwischen 6.000 € und 50.000 € · 23 % auf Gewinne über 50.000 €.
• Nichtansässige zahlen pauschal 19 %. Der Käufer muss 3 % des Kaufpreises einbehalten und innerhalb von 30 Tagen an das spanische Finanzamt abführen.
• Doppelbesteuerungsabkommen erlauben eine Verrechnung der in Spanien gezahlten Steuer mit der Steuerschuld im Wohnsitzland.

Zusätzliche Ausgaben

• Anwalt: ≈ 1 % des Verkaufspreises (falls beauftragt).
• Löschung einer Hypothek: Gutachten + Bankgebühr; Rücksprache mit Kreditgeber empfohlen.
• Energieausweis: 100–500 €, gesetzlich vorgeschrieben vor der Vermarktung.

Verkäufer-Dokumentencheckliste

Pflichtunterlagen beim Notar

• Reisepass oder Personalausweis
• NIE (spanische Steuernummer)
• Original-Kaufurkunde (escritura)
• Urkunde für Neubau, falls zutreffend
• Gültiger Energieausweis
• Hypothekendetails (falls vorhanden)

Dringend empfohlen

• Baugenehmigung & Fertigstellungsbescheinigung
• Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)
• Letzter Grundsteuerbescheid (IBI)
• Aktuelle Versorgungsrechnungen
• Satzung & Gebührennachweis der Eigentümergemeinschaft (bei Wohnungen/Wohnanlagen)
• Inventarliste von Möbeln & Ausstattung, falls im Preis enthalten

Optionen für den Privatvertrag

1. Privater Kaufvertrag – rechtsverbindlich; bei Vertragsbruch sind Klagen auf Erfüllung oder Schadenersatz möglich.
2. Angeldvertrag (Arras Penitenciales) – 10 % Anzahlung; Käufer verliert sie bei Rücktritt, Verkäufer muss bei Rücktritt das Doppelte zurückzahlen.
3. Kaufoptionsvertrag – Käufer zahlt Prämie für exklusives Kaufrecht; bei Rücktritt des Verkäufers kann Käufer auf Erfüllung oder Schadenersatz klagen.

Verträge können auch aus der Ferne per E-Signatur oder Kurier abgewickelt werden.

Die Kaufurkunde

• Wird vor einem Notar nach Wahl des Käufers unterzeichnet (Maklergebühr zahlt der Verkäufer, Notarkosten trägt der Käufer).
• Die Anzahlung wird angerechnet; der vollständige Restbetrag wird übergeben.
• Eigentum, Rechte und Pflichten gehen mit der Unterzeichnung über.

Pflichten nach dem Abschluss

1. Eintragung im Grundbuch: Der Notar übermittelt die Urkunde elektronisch; ein 60-tägiger Schutzvermerk wird gesetzt.
2. Steuerabwicklung: Der Verkäufer erklärt die Plusvalía; der Käufer zahlt ITP oder IVA/AJD.
3. Katasteraktualisierung: Der neue Eigentümer meldet den Eigentumswechsel innerhalb von 2 Monaten.
4. Mitteilung an die Gemeinde: In der Regel informiert der Notar das Rathaus zur Festsetzung der Plusvalía.

Häufig gestellte Fragen & Tipps für Verkäufer

Ist 2025/2026 ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen?

Historische Daten zeigen: Der Immobilienmarkt auf den Balearen zählt zu den stabilsten in Europa – und hat Festlandspanien in Krisen und Pandemien regelmäßig übertroffen. Aktuelle Zahlen finden Sie in unserem Ibiza & Balearen Marktbericht.

Wie finde ich den richtigen Makler?

Prüfen Sie Sichtbarkeit bei Google, Mitgliedschaften in Berufsverbänden und die vom Consell vergebene Lizenznummer, die das Maklerbüro zum Verkauf auf Ibiza berechtigt. Treffen Sie die engere Auswahl persönlich. Klären Sie die Provision (in der Regel 5 % + MwSt.) und lassen Sie sich das Maklermandat vorab zeigen.

Mehrere Makler oder Exklusivauftrag?

Beides hat Vor- und Nachteile. Eine datenbasierte Gegenüberstellung finden Sie in unserem Beitrag „Warum ein Exklusivmandat mit Ibiza One sinnvoll ist“.

Kann ich den Verkauf selbst abwickeln?

Ja – zum Beispiel über Portale wie Idealista. Aber: Anfragen, Besichtigungen, Verhandlungen und die rechtliche Abwicklung kosten viel Zeit. Eine erfahrene Agentur spart Nerven, erzielt oft einen höheren Nettoerlös und bringt Erfahrung, Netzwerk und einen großen Kundenstamm mit.

Sollte ich einen eigenen Anwalt beauftragen?

Unbedingt empfohlen – für steuerliche Strukturierung und Vorbereitung der Unterlagen, insbesondere für Nichtansässige. Wir vermitteln gerne deutsch-, englisch-, spanisch-, französisch- oder niederländischsprachige Anwälte auf der Insel.

Warum sollten die Unterlagen frühzeitig vorbereitet werden?

Vollständige Dokumentation beschleunigt die Prüfung, gibt Käufern Sicherheit und verhindert nachträgliche Neuverhandlungen.

Abschluss

Der Verkauf einer Immobilie auf Ibiza erfordert die Abwicklung der kommunalen Wertzuwachssteuer, der spanischen Einkommensteuer, Maklerprovision und Anwaltskosten – plus ein strenges Set an Nachweisdokumenten. Mit dem richtigen Berater läuft der Prozess reibungslos, rechtskonform und finanziell optimiert.

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Interessiert daran, was Käufer vor dem Kauf wissen müssen?

→ Entdecken Sie unseren Käuferleitfaden: So kaufen Sie eine Immobilie auf Ibiza für einen vollständigen Überblick über Pflichten und Kosten der Käuferseite.