Käuferleitfaden – Immobilienkauf auf Ibiza (Ausgabe 2025)

25.07.2025

Checkliste der tatsächlichen Kosten – Steuern & Honorare

Wichtig: Die gesamten Erwerbskosten für Käufer liegen in der Regel zwischen 8 % und 12 % des vereinbarten Kaufpreises.

Überblick über Ibizas Erwerbssteuern

Grunderwerbsteuer (ITP) – Bestandsimmobilien

Innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung der Kaufurkunde fällig, basierend auf dem höheren Wert aus Kaufpreis oder vom Finanzamt geschätztem Verkehrswert.

Tiefgaragenplätze: bis €30.000 mit 8 % besteuert, der Rest mit 9 %.

Mehrwertsteuer (IVA) & Stempelsteuer (AJD) – Neubauten

• Mehrwertsteuer (IVA): 10 % auf Wohnraum; 21 % auf Grundstücke, Gewerbe, Abstellräume und Garagen.
• Stempelsteuer (AJD): 1,5 % des Kaufpreises, zahlbar durch den Käufer innerhalb von 30 Tagen.

Nebenkosten außerhalb von Steuern

• Anwaltskosten: in der Regel 1 % des Kaufpreises.
• Hypothekenbewertung & Abwicklung: Bewertung abhängig von Objektwert; alle weiteren Kreditkosten trägt laut Hypothekengesetz 2019 die Bank.
• Notar & Grundbuch: selten über 0,5 % zusammen – sinkender Prozentsatz bei höherem Kaufpreis.
• Bankgebühren: Überweisungsgebühren, Bankauszüge, Währungsumrechnung.
• Maklerprovision: wird vom Verkäufer gezahlt, sofern nicht anders vereinbart.

Käuferpflichten – Dokumentenmappe

• Reisepass oder Personalausweis
• Original NIE/TIE (spanische Steuernummer)
• Bank-Scheck oder Überweisungsnachweis
• Quittungen über geleistete Anzahlungen
• Militärgenehmigung (für Käufer außerhalb der EU bei ländlichem oder militärischem Gebiet; Schweizer Käufer ausgenommen)
• Golden-Visa-Dokumente, falls zutreffend

Tipp: Beauftragen Sie eine Gestoría, um alle Dokumente bei Polizei, Finanzamt und Notar einzureichen.

Compliance & Due Diligence

Vor Vertragsunterzeichnung sollte Ihr Anwalt Folgendes prüfen:

1. Kaufurkunde stimmt mit dem Eigentum des Verkäufers überein.
2. Grundbuch zeigt keine Belastungen, Bußgelder oder Pfändungen.
3. Liegenschaftskataster stimmt mit den tatsächlichen Grundstücksgrenzen überein.
4. Gültige Baugenehmigung & Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula).
5. Aktuelles Energiezertifikat (EPC).
6. Bezahlte Grundsteuer (IBI) und Nebenkosten.
7. Keine offenen Gemeinschaftskosten oder restriktive Satzungen.
8. Keine bestehenden Mietverträge oder Mieter.

Drei Vertragsphasen

Die öffentliche Kaufurkunde (Escritura de Compraventa)

Wird vor einem Notar unterzeichnet; der Restbetrag wird gezahlt. Der Käufer wählt den Notar (und trägt die Kosten). Das Eigentum geht in diesem Moment über.

Checkliste nach Abschluss

1. Notar übermittelt elektronische Kopie an das Grundbuchamt (60 Tage Schutz).
2. Käufer zahlt ITP oder IVA/AJD innerhalb von 30 Tagen.
3. Eigentumsänderung beim Kataster und bei der Gemeinde melden.
4. Notar übermittelt (häufig) die Mitteilung zur Spekulationssteuer an die Gemeinde.

Finanzierung & Hypothekeninformationen

• Spanische Banken finanzieren bis zu 60 – 70 % des Immobilienwertes für Nicht-Residenten.
• Variable und feste Zinssätze verfügbar; Bewertungskosten €300 – €3.000+.
• Alle zusätzlichen Hypothekenkosten (Notar, Grundbuch, Abwicklung) trägt inzwischen die Bank.
• Nutzen Sie einen Devisenmakler zur Absicherung von Währungsrisiken.

Aufenthalt & Golden Visa

• €500.000 lastenfreier Immobilienkauf berechtigt zu zweijährigem Aufenthaltstitel.
• Verlängerung alle fünf Jahre möglich; kein Mindestaufenthalt erforderlich.
• Angehörige können eingeschlossen werden.
• Nach zehn Jahren legalem Aufenthalt kann Staatsbürgerschaft beantragt werden.

Geldwäschegesetz

Das spanische Gesetz 10/2010 verlangt einen Nachweis über die Herkunft der Gelder. Halten Sie Kontoauszüge, Verkaufsverträge, Erbschaftsnachweise oder Unternehmensbilanzen frühzeitig bereit.

Zusammenfassung der Käuferkosten (Kurzüberblick)

• Steuern: 8–13 % ITP oder 10 % IVA + 1,5 % AJD
• Rechtsberatung: ~1 %
• Notar & Grundbuch: 0,1–0,5 %
• Bewertung & Bankgebühren: variabel
• Gesamtkosten: in der Regel 8–12 % zusätzlich zum Kaufpreis

Die Kaufurkunde (Escritura de Compraventa)

Der finale, rechtlich bindende Schritt beim Immobilienkauf auf Ibiza ist die Unterzeichnung der Kaufurkunde vor einem örtlichen Notar (Escritura de Compraventa). Diese offizielle Unterzeichnung erfolgt im Beisein aller Parteien – entweder persönlich oder durch bevollmächtigte Vertreter.

Zu diesem Zeitpunkt wird der gesamte Kaufpreis bezahlt, abzüglich eventuell bereits geleisteter Anzahlungen während der Reservierung oder im privaten Vertrag. Käufer haben das Recht, ihren Notar selbst zu wählen, da sie für die Notarkosten aufkommen.

Mit der Unterzeichnung wird das vollständige Eigentum an der Immobilie sowie alle damit verbundenen Rechte und Pflichten offiziell auf den Käufer übertragen. Ab diesem Moment sind Sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie.

Was passiert nach der Unterzeichnung?

Nach der notariellen Beurkundung sind mehrere wichtige administrative und steuerliche Schritte erforderlich, um die Immobilie vollständig auf Ihren Namen zu registrieren und alle gesetzlichen Pflichten zu erfüllen.

Grundbuchamt (Registro de la Propiedad)

Unmittelbar nach der Unterzeichnung sendet der Notar eine zertifizierte elektronische Kopie der Urkunde an das offizielle Grundbuchamt, womit ein „Einreichungsvermerk“ (asiento de presentación) erzeugt wird.

Dieser Vermerk bleibt für 60 Tage gültig, in denen der Käufer die formale Eigentumsregistrierung einschließlich etwaiger Belastungen vornehmen muss.

Dieser Schritt sichert das Eigentum rechtlich in öffentlichen Registern und schützt vor Drittansprüchen.

Steuerzahlungen

Mit Unterzeichnung der Urkunde entsteht die Pflicht zur Zahlung der entsprechenden Steuern abhängig von der Art der Immobilie:

• Bei Bestandsimmobilien fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an.
• Bei Neubauten oder unbebauten Grundstücken sind Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD) zu zahlen.

Alle Steuern müssen innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung gezahlt werden.

Katastermeldung (Catastro)

Käufer müssen außerdem das Katasteramt (Catastro) innerhalb von zwei Monaten über den Eigentumswechsel informieren, damit Grundstücksdaten, Steuerdaten und Eigentumsangaben korrekt aktualisiert werden.

Mitteilung an die Gemeinde

Zuletzt muss der neue Eigentümer die Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) über den Eigentumswechsel informieren. Dazu reicht eine nicht beglaubigte Kopie der notariellen Kaufurkunde, damit die Gemeinde die lokale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal / Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) festsetzen kann.

Hinweis: In den meisten Fällen übernimmt die Notarstelle die elektronische Übermittlung automatisch für Sie.

Abschließender Hinweis

Wir hoffen, dieser umfassende Käuferleitfaden hat Ihnen wertvolle Einblicke vermittelt, wie Sie eine Immobilie auf Ibiza mit voller Rechtssicherheit und Vertrauen erwerben können.

Für individuelle Unterstützung, rechtliche Koordination oder private Off-Market-Angebote wenden Sie sich gerne an Ihr Team von Ibiza One – mehrsprachig, diskret und tief in Ibizas Immobilien- und Rechtsnetzwerk verwurzelt.

Schlusswort

Immobilienbesitz auf Ibiza vereint Lebensstil, Wertsteigerung und – bei guter Strukturierung – steuerliche Effizienz. Ob Designer-Villa auf den Klippen, restaurierte Finca oder Marina-Penthouse: gründliche Vorbereitung, juristische Fachbegleitung und realistische Budgetplanung sind der Schlüssel zu einem reibungslosen Kauf.

Für maßgeschneiderte Beratung, Golden-Visa-Strukturierung oder private Off-Market-Objekte kontaktieren Sie unser mehrsprachiges Rechts- und Maklerteam von Ibiza One – wir begleiten Sie bei jedem Schritt, damit Sie sich ganz auf die Sonnenuntergänge konzentrieren können.

→ Entdecken Sie unseren Verkäuferleitfaden: Immobilie auf Ibiza verkaufen – mit einem umfassenden Überblick über Pflichten und Kosten.