Руководство покупателя — Покупка недвижимости на Ибице (издание 2025 года)

25/07/2025

Контрольный список реальных расходов — Налоги и профессиональные сборы

Статья расходов	Когда оплачивается	Типичная ставка	Ключевое слово
Налог на передачу собственности (ITP)	Жильё вторичного рынка	8 – 13 % (прогрессивный)	налог при покупке недвижимости Ибица
НДС (IVA)	Новостройки	10 % на жильё · 21 % на землю / коммерческую недвижимость	НДС новостройки Испания
Гербовый сбор (AJD)	Для сделок с НДС	1,5 % от цены	гербовый сбор Балеары
Юридические услуги	При заключении договора	≈ 1 % от цены покупки	услуги юриста по недвижимости Ибица
Оценка ипотеки	До одобрения кредита	€300 – €3 000+	ипотека на Ибице
Нотариус + регистрация	При подписании акта	0,1 – 0,5 % (регрессивная ставка)	услуги нотариуса Ибица
Банковские комиссии	Переводы / чеки	зависит от банка	банковские расходы покупка недвижимости Испания

Важно: общие расходы на покупку обычно составляют от 8 % до 12 % от согласованной цены.

Понимание налогов при покупке недвижимости на Ибице

Налог ITP — Недвижимость вторичного рынка

Оплачивается в течение 30 дней после подписания нотариального акта. Рассчитывается исходя из наибольшего значения: заявленной цены или кадастровой оценки налоговых органов Испании.

Ценовой диапазон	Ставка	Накопительный пример
До 400 000 €	8 %	Первые 400 000 € — по ставке 8 %
400 000,01 – 600 000 €	9 %	Сумма в этом диапазоне — 9 %
600 000,01 – 1 млн €	10 %	Сумма в этом диапазоне — 10 %
1 млн – 2 млн €	12 %	Сумма в этом диапазоне — 12 %
Свыше 2 млн €	13 %	Часть свыше 2 млн € — по ставке 13 %

Места на парковке: до 30 000 € облагаются по ставке 8 %, остальная сумма — 9 %.

НДС (IVA) и гербовый сбор (AJD) — Новостройки

НДС: 10 % на жилую недвижимость; 21 % на землю, коммерческие помещения, кладовые и гаражи.
AJD: 1,5 % от покупной цены. Оплачивается покупателем в течение 30 дней.

Нефискальные расходы

Юридические услуги: обычно 1 % от стоимости объекта.
Оценка и оформление ипотеки: стоимость оценки зависит от объекта; прочие расходы по кредиту несёт банк согласно ипотечному закону Испании 2019 года.
Нотариус и регистрация: редко превышают 0,5 % в совокупности — процент снижается при более высокой цене.
Банковские расходы: переводы, банковские чеки, конвертация валюты.
Агентское вознаграждение: оплачивается продавцом, если иное не согласовано.

Обязанности покупателя — Пакет документов

Паспорт или национальное удостоверение личности
Оригинал NIE/TIE (налоговый идентификатор в Испании)
Банковский чек или подтверждение перевода
Квитанции о предоплатах
Военное разрешение (для граждан стран вне ЕС, приобретающих сельхозземли или участки в зоне обороны; граждане Швейцарии освобождены)
Документы для Золотой визы, если применимо

Совет: наймите gestoría для сбора и подачи документов в полицию, налоговую и нотариат.

Проверки и юридическая экспертиза

Перед заключением договора ваш юрист должен убедиться в следующем:

Право собственности действительно принадлежит продавцу.
Реестр недвижимости не содержит обременений, штрафов или арестов.
Кадастровые данные соответствуют фактическим границам участка.
Действующая лицензия на строительство и сертификат пригодности для проживания (cédula).
Актуальный энергетический сертификат (EPC).
Оплачены имущественный налог IBI и коммунальные платежи.
Нет задолженностей по коммунальным сборам или ограничительных уставов.
Отсутствуют действующие арендные договоры и жильцы.

Три этапа заключения сделки

Этап	Что происходит	Обычный депозит	Последствия отказа
Переговоры	Цена и условия фиксируются письменно	—	—
Приватный договор	Полный договор купли-продажи; вносится задаток	гибко	нарушение = компенсация или принудительное исполнение
Договор задатка	Депозит 10 % arras	10 %	покупатель теряет задаток; продавец выплачивает двойной размер для выхода
Опционный договор	Покупатель платит за эксклюзивную опцию	по договоренности	отказ покупателя = потеря депозита; отказ продавца = возможный иск о принуждении к сделке или возмещении убытков

Публичный нотариальный акт (Escritura de Compraventa)

Подписывается у нотариуса; оплачивается остаток цены. Нотариуса выбирает покупатель (и он же оплачивает услуги). Право собственности переходит в момент подписания.

Контрольный список после завершения сделки

Нотариус отправляет электронную копию в Реестр (60-дневная защита).
Покупатель оплачивает ITP или IVA/AJD в течение 30 дней.
Зарегистрировать смену собственника в кадастре и местной мэрии.
Нотариус (часто) подает уведомление о приросте капитала в муниципалитет.

Финансирование и ипотека

Испанские банки предоставляют до 60–70 % LTV для нерезидентов.
Доступны как фиксированные, так и плавающие ставки; оценка стоит от 300 € до 3 000 € и выше.
Все сопутствующие ипотечные расходы (нотариус, регистрация, оформление) теперь оплачиваются банком.
Используйте валютного брокера для защиты от валютных рисков.

Резидентство и Золотая Виза

500 000 € вложений без обременений дают право на двухлетний вид на жительство.
Продлевается каждые пять лет; проживание не обязательно.
Включает ближайших членов семьи.
Через 10 лет легального проживания можно подать на гражданство.

Закон о противодействии отмыванию денег

Согласно Закону Испании 10/2010 необходимо подтвердить происхождение средств. На ранних этапах процесса будьте готовы предоставить выписки с банковских счетов, договоры купли-продажи, документы о наследстве или бухгалтерские отчёты компаний.

Сводка расходов покупателя (быстрый обзор)

Налоги: 8–13 % ITP или 10 % НДС + 1,5 % AJD
Юридическое сопровождение: ~1 %
Нотариус и регистрация: 0,1–0,5 %
Оценка и банковские сборы: переменные
Общие расходы: как правило, 8–12 % сверх цены покупки

Нотариальный акт купли-продажи (Escritura de Compraventa)

Окончательный и юридически обязательный шаг в покупке недвижимости на Ибице — это подписание нотариального акта купли-продажи (Escritura de Compraventa). Подписание происходит в присутствии всех сторон — либо лично, либо через законных представителей.

На этом этапе оплачивается полная стоимость покупки за вычетом ранее внесённого задатка. Покупатель вправе выбрать нотариуса, так как именно он оплачивает нотариальные расходы.

После подписания право собственности и все связанные с ним права и обязанности официально переходят к покупателю. С этого момента вы являетесь законным владельцем объекта.

Что происходит после подписания акта?

После подписания и нотариального удостоверения необходимо выполнить ряд важных административных и налоговых процедур, чтобы официально зарегистрировать недвижимость на ваше имя и соблюсти все юридические требования.

Реестр недвижимости (Registro de la Propiedad)

Сразу после подписания нотариус отправит сертифицированную электронную копию акта в Реестр недвижимости, что создаёт так называемую «предварительную запись» (asiento de presentación).

Эта запись действует в течение 60 дней, за которые покупатель должен официально зарегистрировать недвижимость на своё имя, включая все обременения на момент покупки.

Этот шаг гарантирует вашу юридическую защиту от претензий третьих лиц.

Оплата налогов

Подписание акта также запускает обязанность по уплате соответствующих налогов в зависимости от типа недвижимости:

Для вторичной недвижимости применяется налог на передачу собственности (ITP).
Для новостроек или земли необходимо оплатить НДС (IVA) и гербовый сбор (AJD).

Все налоги должны быть оплачены в течение одного месяца с момента подписания.

Регистрация в кадастре (Catastro)

Покупатель также должен уведомить кадастровую службу (Catastro) о смене собственника в течение двух месяцев. Это обеспечивает корректное обновление всех данных.

Уведомление в муниципалитет

Новый собственник обязан уведомить муниципалитет (Ayuntamiento) о переходе права собственности. Для этого подаётся несертифицированная копия нотариального акта, после чего рассчитывается муниципальный налог на прирост стоимости (Plusvalía Municipal).

Примечание: в большинстве случаев подача уведомления осуществляется нотариусом в электронном виде от вашего имени.

Заключительное слово

Мы надеемся, что это подробное руководство помогло вам разобраться в процессе покупки недвижимости на Ибице и вселило уверенность в ваших действиях.

Для персональной поддержки, юридического сопровождения или доступа к частным предложениям вне рынка свяжитесь с командой Ibiza One — многоязычной, конфиденциальной и глубоко интегрированной в юридическую и риелторскую среду острова.

Итог

Недвижимость на Ибице — это стиль жизни, рост капитала и — при правильной структуре — налоговая эффективность. Будь то дизайнерская вилла, отреставрированная финка или пентхаус у порта, тщательная подготовка, надёжная юридическая поддержка и реалистичный бюджет — основа успешной покупки.

Для индивидуальных консультаций, оформления Золотой визы или доступа к закрытым объектам свяжитесь с нашей многоязычной юридической и брокерской командой Ibiza One — мы сопровождаем весь процесс, чтобы вы могли наслаждаться закатами.

→ Ознакомьтесь с нашим руководством для продавцов: Как продать недвижимость на Ибице – полный обзор обязанностей и расходов.