Руководство для продавца: Как продать недвижимость на Ибице

25/07/2025

Введение

Продажа дома на Ибице — это одновременно волнительно и ответственно. В этом руководстве пошагово изложены все налоги, расходы, документы и практические советы, которые вам понадобятся, а также рекомендации от команды, которая провела множество сделок на острове.

Налоги и расходы продавца

Расход	Когда оплачивается	Типичная ставка
Муниципальный налог на прирост стоимости земли (Plusvalía Municipal)	При подписании акта	5 – 30 % от прироста кадастровой стоимости земли
Подоходный налог на прирост капитала	В течение 4 месяцев после сделки	19–23 % (для резидентов) · 19 % фиксированная ставка (для нерезидентов)
Комиссия агентства	У нотариуса	4–6 % от итоговой цены (обычно 5 % + НДС)
Юридические услуги	При заключении договора	≈ 1 % (продавец и покупатель оплачивают отдельно)
Погашение ипотеки	До подписания акта	оценка + комиссия банка (если кредит активен)

Примечание: комиссию агентства обычно оплачивает продавец, если иное не согласовано письменно.

Муниципальный налог на прирост стоимости земли (Plusvalía Municipal)

Взимается местной мэрией с увеличения стоимости городской земли с момента последней сделки (максимум за 20 лет).
Рассчитывается на основе кадастровой стоимости земли и местного коэффициента (5–30 %).
Продавец обязан подать декларацию и оплатить налог.

Подоходный налог на прирост капитала

Резиденты платят: 19 % с первых €6.000 прибыли · 21 % с €6.001 до €50.000 · 23 % свыше €50.000.
Нерезиденты платят: фиксированные 19 %. Покупатель удерживает 3 % от цены и перечисляет в налоговую службу в течение 30 дней.
Международные соглашения об избежании двойного налогообложения позволяют зачесть этот налог в вашей стране проживания.

Дополнительные расходы

Адвокат: ≈ 1 % от цены продажи (если нанят).
Закрытие ипотеки: оценка + комиссия банка; уточните у кредитора.
Сертификат энергоэффективности: €100–€500, обязателен до размещения объекта на продажу.

Чек-лист документов продавца

Обязательные у нотариуса

Паспорт / национальное удостоверение личности
NIE (испанский налоговый номер)
Оригинал нотариального акта (escritura)
Акт о новостройке, если применимо
Действующий энергетический сертификат
Сведения о кредите (если он имеется)

Настоятельно рекомендуется

Разрешение на строительство и акт завершения работ
Сертификат пригодности для проживания (Cédula de Habitabilidad)
Последняя квитанция об уплате IBI (налог на недвижимость)
Свежие счета за коммунальные услуги
Устав и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (для квартир и жилых комплексов)
Опись мебели и оборудования, если входит в цену

Этап	Что происходит	Ключевые моменты
Переговоры	Цена и условия фиксируются письменно	Агент способствует достижению взаимовыгодного соглашения
Частный договор	Оформляется в одном из трёх форматов	Вносится задаток, фиксируются обязательства
Публичный акт	Подписывается у нотариуса на Ибице	Оплачивается остаток суммы; право собственности переходит

Варианты частного договора

Частный договор купли-продажи — юридически обязывает; в случае нарушения возможен иск о принудительном исполнении или компенсации.
Договор задатка (Arras Penitenciales) — задаток 10 %; если покупатель отказывается, теряет задаток; если продавец отказывается, возвращает двойную сумму.
Договор опционного выкупа — покупатель платит премию за эксклюзивное право; в случае отказа продавца — можно потребовать исполнение или возмещение убытков.

Контракты могут быть подписаны удалённо — через электронную подпись или курьером.

Публичный акт купли-продажи

Подписывается у нотариуса, выбранного покупателем (продавец оплачивает агентство, покупатель — нотариуса).
Задаток вычитается; оставшаяся сумма передаётся.
Право собственности, права и обязанности переходят в момент подписания.

Обязанности после завершения сделки

Регистрация: нотариус отправляет электронную копию акта; открывается 60-дневная защитная запись.
Уплата налогов: продавец подаёт декларацию на plusvalía; покупатель оплачивает ITP или IVA/AJD.
Обновление в Кадастре: новый владелец должен зарегистрировать изменения в течение 2 месяцев.
Уведомление муниципалитета: нотариус, как правило, уведомляет мэрию для расчёта налога на прирост стоимости (plusvalía municipal).

Часто задаваемые вопросы и советы продавцам

Стоит ли продавать в 2025/2026 году?

Исторические данные показывают, что рынок недвижимости Балеарских островов — один из самых устойчивых в Европе, он пережил кризисы и пандемии лучше материковой Испании. Актуальную статистику смотрите в нашем Обзоре рынка Ибицы и Балеарских островов.

Как выбрать хорошего агента?

Проверьте видимость в Google, членство в профессиональных ассоциациях, лицензию, выданную Consell агентству, разрешающую деятельность на Ибице, и лично встретитесь с отобранными кандидатами. Уточните комиссию (обычно 5 % + НДС) и внимательно прочитайте агентский договор перед подписанием.

Несколько агентов или эксклюзивный договор?

У обоих вариантов есть плюсы и минусы. Подробное сравнение см. в нашей статье «Почему стоит подписать эксклюзивный договор с Ibiza One».

Можно ли продать самостоятельно?

Да, вы можете разместить объявление на Idealista и других порталах. Но обработка запросов, показы, переговоры и соблюдение юридических требований требуют времени. Опытное агентство снижает стресс, повышает итоговую цену продажи и привлекает клиентов благодаря своей базе и репутации.

Нужно ли нанимать собственного юриста?

Настоятельно рекомендуется, особенно для налогового планирования и подготовки документов — особенно если вы нерезидент. Мы можем порекомендовать юристов, говорящих на английском, немецком, испанском, французском и нидерландском языках.

Почему важно заранее подготовить документы?

Полный пакет документов ускоряет юридическую проверку, укрепляет доверие покупателей и помогает избежать пересмотра условий на последнем этапе.

Заключение

Продажа недвижимости на Ибице требует учёта муниципального налога на прирост, подоходного налога, агентской комиссии и юридических расходов, а также предоставления полного пакета документов. С надёжным консультантом процесс будет эффективным, соответствующим требованиям закона и финансово оптимизированным.

Готовы выставить объект? Свяжитесь с Ibiza One для бесплатной оценки, персонального маркетингового плана и доступа к нашей глобальной сети покупателей с высоким уровнем дохода. Ваше спокойствие — наша профессия.

Нужна персональная консультация по вашему объекту?

Назначенный вам специалист по листингу Ibiza One поддержит вас на каждом этапе — конфиденциально, профессионально и с глубоким знанием местного рынка.

Хотите узнать, что важно для покупателей?

→ Ознакомьтесь с нашим Руководством покупателя: Как купить недвижимость на Ибице для полного обзора их обязательств и расходов.