Kopersgids – Vastgoed kopen op Ibiza (Editie 2025)

25-07-2025

Werkelijke Kosten Checklist — Belastingen & Professionele Vergoedingen

Belangrijk: de totale aankoopkosten voor kopers liggen doorgaans tussen de 8 % en 12 % van de overeengekomen prijs.

Inzicht in Ibiziaanse Aankoopbelastingen

Overdrachtsbelasting (ITP) — Bestaande Eigendommen

Te betalen binnen 30 dagen na ondertekening van de eigendomsakte, gebaseerd op de hoogste waarde van de opgegeven prijs of de door de Spaanse belastingdienst geschatte waarde.

Parkeerplaatsen: tot €30.000 belast tegen 8 %, het restant tegen 9 %.

Btw (IVA) & Stempelbelasting (AJD) — Nieuwbouw

• Btw (IVA): 10 % op woningen; 21 % op grond, commerciële ruimte, opslagruimtes en garages.
• Stempelbelasting (AJD): 1,5 % van de koopprijs, te betalen door de koper binnen 30 dagen.

Niet-fiscale Uitgaven

• Advocaatkosten: doorgaans 1 % van de koopprijs.
• Hypotheektaxatie & Afhandeling: taxatiekosten afhankelijk van grootte/waarde; overige hypotheeklasten worden sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 door de bank gedragen.
• Notaris & Kadaster: zelden boven 0,5 % gezamenlijk – percentage daalt bij hogere koopprijs.
• Bankkosten: overschrijvingskosten, bankcheques, valutawissel.
• Makelaarscommissie: wordt door de verkoper betaald, tenzij anders overeengekomen.

Verantwoordelijkheden van de Koper — Documentenpakket

• Paspoort of nationale ID-kaart
• Originele NIE/TIE (Spaans fiscaal identificatienummer)
• Bankcheque of bewijs van overboeking
• Kwitanties van eventuele vooruitbetalingen
• Militaire vergunning (voor niet-EU-kopers van landelijk of defensiegebied; Zwitserse kopers uitgezonderd)
• Golden Visa-documentatie indien van toepassing

Tip: schakel een gestoría in om documenten in te dienen bij politie, belastingdienst en notaris.

Naleving & Juridisch Onderzoek

Voordat u een koopcontract ondertekent, moet uw advocaat het volgende controleren:

1. Eigendomsakte komt overeen met het bezit van de verkoper.
2. Register van onroerend goed toont geen hypotheken, boetes of beslagleggingen.
3. Kadastergegevens stemmen overeen met de fysieke grenzen.
4. Geldige bouwvergunning en bewoonbaarheidsverklaring (cédula).
5. Recent energieprestatiecertificaat (EPC).
6. Betaalde onroerendgoedbelasting (IBI) en nutsvoorzieningen.
7. Geen openstaande gemeenschapsbijdragen of beperkende reglementen.
8. Afwezigheid van lopende huurcontracten of huurders.

Drie Contractfasen

De Openbare Koopakte (Escritura de Compraventa)

Wordt ondertekend bij een notaris; het resterende bedrag wordt voldaan. De koper kiest de notaris (en betaalt de kosten). Eigendomsoverdracht vindt op dat moment plaats.

Checklist na de Aankoop

1. Notaris stuurt elektronische kopie naar het Kadaster (60 dagen bescherming).
2. Koper betaalt ITP of IVA/AJD binnen 30 dagen.
3. Eigendomsoverdracht melden bij Catastro en gemeente.
4. Notaris dient (vaak) aangifte vermogenswinstbelasting in bij de gemeente.

Financiering & Hypotheekinzichten

• Spaanse banken financieren tot 60 – 70 % LTV voor niet-ingezetenen.
• Variabele en vaste rentes beschikbaar; taxatiekost €300 – €3.000+.
• Alle bijkomende hypotheekkosten (notaris, kadaster, afsluiting) worden nu door de bank betaald.
• Gebruik een valutamakelaar om wisselkoersrisico’s af te dekken.

Verblijfsvergunning & Golden Visa

• €500.000 onbezwaarde aankoop geeft recht op tweejarig verblijfsrecht.
• Om de vijf jaar verlengbaar; geen minimale verblijfsduur vereist.
• Gezinsleden kunnen worden opgenomen.
• Na tien jaar legaal verblijf kan naturalisatie worden aangevraagd.

Wetgeving inzake Witwaspreventie

Volgens de Spaanse wet 10/2010 moet de herkomst van het geld worden aangetoond. Bereid u erop voor om bankafschriften, verkoopakten, erfrechtelijke documenten of bedrijfsjaarrekeningen vroegtijdig te overleggen.

Samenvatting van de Aankoopkosten (Snel Overzicht)

• Belastingen: 8–13 % ITP of 10 % IVA + 1,5 % AJD
• Juridisch advies: ~1 %
• Notaris & Kadaster: 0,1–0,5 %
• Taxatie & bankkosten: variabel
• Totaal kostenplaatje: doorgaans 8–12 % bovenop de koopprijs

De Koopakte (Escritura de Compraventa)

De laatste, juridisch bindende stap bij de aankoop van vastgoed op Ibiza is de ondertekening van de Koopakte bij een lokale notaris (Escritura de Compraventa). Deze officiële handeling vindt plaats in aanwezigheid van alle betrokken partijen – ofwel persoonlijk, ofwel via wettelijk gemachtigde vertegenwoordigers.

Op dat moment wordt de volledige koopsom betaald, minus eventuele aanbetalingen tijdens de reserverings- of privéovereenkomstfase. Kopers hebben het recht hun eigen notaris te kiezen, aangezien zij verantwoordelijk zijn voor de notariskosten.

Bij ondertekening wordt het volledige eigendom van het onroerend goed, inclusief alle bijbehorende rechten en plichten, officieel overgedragen aan de koper. Vanaf dat moment bent u de wettelijke eigenaar van het pand.

Wat Gebeurt er Na de Ondertekening?

Na ondertekening van de akte moeten essentiële administratieve en fiscale stappen worden voltooid om het eigendom officieel op uw naam te registreren en aan alle wettelijke verplichtingen te voldoen.

Openbaar Eigendomsregister (Registro de la Propiedad)

Onmiddellijk na ondertekening stuurt de notaris een gecertificeerde elektronische kopie van de akte naar het officiële eigendomsregister, waarmee een ‘presentatie-invoer’ (asiento de presentación) wordt gestart.

Deze invoer blijft 60 dagen geldig, waarin de koper de officiële eigendomsregistratie moet voltooien, inclusief eventuele juridische beperkingen die op het moment van aankoop golden.

Deze stap verzekert uw wettelijke eigendom in de openbare registers en beschermt tegen aanspraken van derden.

Betaling van Belastingen

Het ondertekenen van de akte leidt tot de verplichting om de toepasselijke belastingen te betalen, afhankelijk van het soort eigendom:

• Voor bestaande eigendommen geldt de overdrachtsbelasting (ITP).
• Voor nieuwbouw of onbebouwde grond moet btw (IVA) en stempelbelasting (AJD) worden betaald.

Alle belastingbetalingen moeten binnen één maand na ondertekening worden voldaan.

Registratie bij het Kadaster (Catastro)

Kopers moeten het Kadaster (Catastro) binnen twee maanden op de hoogte brengen van de eigendomsoverdracht. Zo worden kadastrale gegevens, belastinginformatie en eigendomsrechten correct bijgewerkt.

Melding bij de Gemeente

Tot slot moet de nieuwe eigenaar de lokale gemeentelijke autoriteit (Ayuntamiento) op de hoogte stellen van de eigendomsoverdracht. Dit gebeurt door het overleggen van een niet-gewaarmerkte kopie van de ondertekende koopakte, zodat de gemeente de lokale vermogenswinstbelasting (Plusvalía Municipal / Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) kan berekenen.

Let op: in de meeste gevallen verzorgt het notariskantoor deze melding automatisch via een elektronische indiening namens u.

Slotopmerking

Wij hopen dat deze uitgebreide kopersgids waardevol inzicht heeft gegeven in hoe u met volledig vertrouwen en juridische zekerheid een woning op Ibiza kunt kopen.

Voor persoonlijke begeleiding, juridische coördinatie of exclusieve off-market deals, neem contact op met uw team van Ibiza One – meertalig, discreet en diep geworteld in het juridische en vastgoednetwerk van het eiland.

Laatste Woord

Vastgoedbezit op Ibiza combineert levensstijl, waardestijging en – indien goed gestructureerd – fiscale efficiëntie. Of u nu op zoek bent naar een designvilla op een klif, een gerenoveerde finca of een penthouse aan de haven: grondige voorbereiding, juridisch advies en nauwkeurige budgettering zijn de basis voor een vlekkeloze aankoop.

Voor advies op maat, Golden Visa-structurering of discrete off-market aanbiedingen, neem contact op met ons meertalige team van advocaten en makelaars bij Ibiza One – wij begeleiden u in elke stap, zodat u zich kunt richten op de zonsondergangen.

→ Ontdek onze verkopersgids: Een woning verkopen op Ibiza – met een volledig overzicht van de verantwoordelijkheden en kosten.