Guide de l’Acheteur – Acheter un Bien Immobilier à Ibiza (Édition 2025)

25/07/2025

Liste de Contrôle des Coûts Réels – Taxes & Honoraires

Point clé : le coût total d’acquisition pour l’acheteur se situe généralement entre 8 % et 12 % du prix convenu.

Comprendre les Taxes d’Achat à Ibiza

Taxe de Transmission (ITP) — Biens de Revente

À régler dans les 30 jours suivant la signature de l’acte, basé sur le plus élevé entre le prix déclaré et la valeur estimée par le fisc espagnol.

Places de parking : jusqu’à 30.000 € taxées à 8 %, le reste à 9 %.

TVA (IVA) & Droits de Timbre (AJD) — Constructions Neuves

• TVA : 10 % sur les logements résidentiels ; 21 % sur les terrains, locaux commerciaux, débarras et garages.
• AJD : 1,5 % du prix d’achat, à la charge de l’acheteur dans les 30 jours.

Dépenses Hors Taxes

• Honoraires juridiques : environ 1 % du prix d’achat.
• Évaluation & montage du prêt : le coût dépend de la taille/valeur ; tous les autres frais liés au prêt sont à la charge de la banque (loi espagnole de 2019 sur les hypothèques).
• Notaire & registre foncier : rarement plus de 0,5 % au total — le pourcentage diminue à mesure que le prix augmente.
• Frais bancaires : virements, chèques de banque, conversion de devises.
• Commission d’agence : à la charge du vendeur, sauf accord contraire explicite.

Obligations de l’Acheteur — Dossier de Documents

• Passeport ou carte d’identité nationale
• NIE/TIE original (numéro d’identification fiscale espagnol)
• Chèque bancaire ou preuve de virement
• Reçus de tout acompte versé
• Permis militaire (acheteurs hors UE achetant un terrain rural ou en zone de défense ; les Suisses sont exemptés)
• Dossiers Golden Visa si applicable

Conseil : faites appel à un(e) gestoría pour réunir et déposer les documents auprès de la police, du fisc et du notaire.

Conformité & Vérifications Précontractuelles

Avant de signer un contrat, votre avocat devra vérifier :

1. L’acte de propriété correspond à l’identité du vendeur.
2. Le registre foncier ne contient pas d’hypothèque, d’amendes ni de saisies.
3. Le cadastre reflète fidèlement les limites physiques du bien.
4. Permis de construire et certificat d’habitabilité (cédula) valides.
5. Certificat de performance énergétique (CPE) récent.
6. Impôt foncier (IBI) et services publics réglés.
7. Pas de charges communautaires impayées ni de règlements restrictifs.
8. Pas de contrats de location en cours ni de locataires présents.

Trois Phases Contractuelles

L’Acte Public (Escritura de Compraventa)

Signé devant un notaire ; le solde du prix est réglé. L’acheteur choisit le notaire (et en supporte les frais). Le transfert de propriété a lieu à ce moment-là.

Liste de Contrôle Post-Acquisition

1. Le notaire transmet une copie électronique à l’Enregistrement Foncier (protection de 60 jours).
2. L’acheteur règle l’ITP ou l’IVA/AJD dans les 30 jours.
3. Changement de propriétaire déclaré au cadastre et à la mairie.
4. Le notaire (souvent) informe la mairie de la plus-value potentielle.

Financement & Informations Hypothécaires

• Les banques espagnoles prêtent jusqu’à 60 – 70 % de la valeur (LTV) pour les non-résidents.
• Taux fixes et variables disponibles ; coût de l’évaluation : 300 à 3.000 € ou plus.
• Tous les frais annexes à l’hypothèque (notaire, registre, montage) sont désormais à la charge de la banque.
• Utilisez un courtier en devises pour vous protéger contre les fluctuations.

Résidence & Golden Visa

• 500.000 € investis sans hypothèque donnent droit à un titre de séjour de deux ans.
• Renouvelable tous les cinq ans ; aucune durée de séjour minimale requise.
• Les membres de la famille peuvent être inclus.
• Après dix ans de résidence légale, la citoyenneté peut être demandée.

Réglementation sur le Blanchiment d’Argent

La loi espagnole 10/2010 exige une preuve de l’origine des fonds. Préparez-vous à fournir relevés bancaires, actes de vente, documents de succession ou bilans comptables dès le début du processus.

Résumé des Coûts pour l’Acheteur (Vue d’Ensemble)

• Taxes : 8–13 % ITP ou 10 % TVA + 1,5 % AJD
• Conseil juridique : ~1 %
• Notaire & Registre foncier : 0,1–0,5 %
• Évaluation & frais bancaires : variables
• Coût total : généralement 8–12 % en plus du prix d’achat

L’Acte de Vente (Escritura de Compraventa)

La dernière étape juridique dans l’achat d’un bien à Ibiza est la signature de l’acte de vente devant notaire (Escritura de Compraventa). Cette signature officielle a lieu en présence de toutes les parties — acheteurs et vendeurs, ou leurs représentants légaux.

À ce moment, le prix d’achat total est réglé, moins tout acompte déjà versé. L’acheteur choisit librement son notaire, car il assume les frais de notariat.

Une fois signé, la pleine propriété du bien, ainsi que tous les droits et obligations associés, sont officiellement transférés à l’acheteur. Dès cet instant, vous êtes le propriétaire légal.

Et Après la Signature ?

Après la signature, plusieurs démarches administratives et fiscales doivent être effectuées pour finaliser l’enregistrement du bien à votre nom et satisfaire aux obligations légales.

Registre Foncier (Registro de la Propiedad)

Le notaire transmet immédiatement une copie électronique certifiée de l’acte au Registre Foncier officiel, ce qui crée une « entrée de présentation » (asiento de presentación).

Cette entrée est valable 60 jours, période durant laquelle l’acheteur doit finaliser l’enregistrement officiel du bien à son nom, en incluant les éventuelles charges existantes.

Cette étape garantit votre propriété légale dans les registres publics et vous protège contre les réclamations de tiers.

Paiement des Taxes

La signature de l’acte déclenche l’obligation de payer les taxes applicables selon la nature du bien :

• Pour les biens de revente, la taxe de transmission (ITP) s’applique.
• Pour les constructions neuves ou terrains nus, la TVA (IVA) et l’AJD sont dues.

Toutes les taxes doivent être réglées dans un délai d’un mois après la signature.

Enregistrement au Cadastre

L’acheteur doit notifier le cadastre (Catastro) du changement de propriétaire dans un délai de deux mois. Cela permet de mettre à jour les données cadastrales, fiscales et de propriété.

Notification à la Mairie

Enfin, le nouveau propriétaire doit informer la mairie (Ayuntamiento) du changement de propriétaire en remettant une copie non certifiée de l’acte notarié. Cela permet à la mairie de calculer la taxe locale sur la plus-value (Plusvalía Municipal / Impôt sur l’augmentation de valeur des terrains urbains).

Remarque : dans la plupart des cas, cette démarche est effectuée automatiquement par l’étude notariale par voie électronique.

Remarque Finale

Nous espérons que ce guide de l’acheteur vous a offert une vue complète pour acheter un bien immobilier à Ibiza en toute sécurité juridique et avec confiance.

Pour un accompagnement personnalisé, une coordination juridique ou des biens exclusifs hors marché, n’hésitez pas à contacter l’équipe Ibiza One – multilingue, discrète, et solidement ancrée dans les réseaux juridiques et immobiliers de l’île.

Mot de la Fin

Posséder un bien à Ibiza, c’est conjuguer art de vivre, valorisation du capital et — bien structuré — optimisation fiscale. Que vous cherchiez une villa design en falaise, une finca restaurée ou un penthouse au port, préparation rigoureuse, conseil juridique avisé et budget bien planifié sont les clés d’un achat sans accroc.

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→ Découvrez notre guide du vendeur : Vendre un bien à Ibiza – un aperçu complet des responsabilités et des coûts.