Guida all’Acquisto — Comprare un Immobile a Ibiza (Edizione 2025)

25/07/2025

Lista dei Costi Reali — Tasse e Onorari Professionali

Voce di costo	Quando si paga	Aliquota tipica	Parola chiave
Imposta di trasferimento (ITP)	Immobili di seconda mano	8 – 13 % (progressiva)	imposta acquisto casa Ibiza
IVA (IVA)	Immobili nuovi	10 % su residenziale · 21 % su terreni / commerciale	IVA nuove costruzioni Spagna
Imposta di bollo (AJD)	Su operazioni soggette a IVA	1,5 % del prezzo	tassa AJD Baleari
Assistenza legale	All’incarico	≈ 1 % del prezzo d’acquisto	costi avvocato immobiliare Ibiza
Perizia ipotecaria	Prima dell’approvazione del mutuo	€300 – €3.000+	mutuo per acquisto a Ibiza
Notaio + Catasto	Alla firma dell’atto	0,1 – 0,5 % (decrescente)	costi notarili Ibiza
Spese bancarie	Per bonifici/assegni	variabili in base alla banca	spese bancarie acquisto casa Spagna

Importante: i costi totali di acquisizione per l’acquirente variano generalmente tra 8 % e 12 % del prezzo pattuito.

Le Tasse sull’Acquisto a Ibiza

Imposta di Trasferimento (ITP) — Immobili Usati

Da pagare entro 30 giorni dalla firma dell’atto notarile, calcolata sul valore più alto tra prezzo dichiarato e stima dell’Agenzia delle Entrate spagnola.

Fascia di prezzo	Aliquota	Esempio cumulativo
Fino a €400.000	8 %	Primi €400.000 all’8 %
€400.000,01 – €600.000	9 %	Parte all’interno della fascia al 9 %
€600.000,01 – €1 M	10 %	Parte all’interno della fascia al 10 %
€1 M – €2 M	12 %	Parte all’interno della fascia al 12 %
Oltre €2 M	13 %	Quota sopra i €2 M al 13 %

Posti auto: fino a €30.000 tassati all’8 %, il resto al 9 %.

IVA & Imposta di Bollo (AJD) — Nuove Costruzioni

IVA: 10 % sulle unità abitative; 21 % su terreni, locali commerciali, depositi e garage.
AJD: 1,5 % del prezzo di acquisto, da versare dall’acquirente entro 30 giorni.

Spese Non Fiscali

Onorari legali: tipicamente pari all’1 % del prezzo.
Perizia e gestione del mutuo: la perizia dipende dal valore dell’immobile; tutti gli altri costi sono a carico della banca secondo la legge ipotecaria spagnola del 2019.
Notaio e registro: raramente superano lo 0,5 % in totale – percentuale decrescente all’aumentare del prezzo.
Costi bancari: bonifici, assegni circolari, cambio valuta.
Commissione agenzia: a carico del venditore salvo diverso accordo scritto.

Documentazione Richiesta all’Acquirente

Passaporto o carta d’identità
NIE/TIE originale (codice fiscale spagnolo)
Assegno bancario o prova del bonifico
Ricevute di eventuali acconti versati
Permesso militare (per acquirenti extra-UE che acquistano terreni rurali o in zona militare; esenti i cittadini svizzeri)
Documentazione Golden Visa ove applicabile

Consiglio: affidati a una gestoría per raccogliere e depositare i documenti presso polizia, ufficio fiscale e notaio.

Verifiche Legali & Due Diligence

Prima di firmare il contratto, il tuo avvocato dovrebbe verificare quanto segue:

L’atto di proprietà coincide con l’intestatario.
Il registro immobiliare non evidenzia ipoteche, multe o pignoramenti.
I dati catastali corrispondono ai confini fisici.
Presenza di licenza edilizia valida e certificato di abitabilità (cédula).
Certificato energetico (EPC) aggiornato.
IMU e utenze pagate.
Nessuna spesa condominiale arretrata o vincoli regolamentari.
Assenza di contratti di locazione attivi o inquilini presenti.

Le Tre Fasi Contrattuali

Fase	Cosa avviene	Deposito abituale	Conseguenze del recesso
Trattativa	Prezzo e condizioni formalizzati per iscritto	—	—
Contratto privato	Contratto preliminare; versamento del deposito	variabile	inadempienza = risarcimento o obbligo di stipula
Contratto con caparra (arras)	Caparra del 10 %	10 %	acquirente perde la caparra; venditore rimborsa il doppio per recedere
Contratto d’opzione	L’acquirente paga un premio per l’opzione esclusiva	negoziato	rinuncia = perdita della caparra; rifiuto del venditore = possibile causa per esecuzione o risarcimento

L’Atto Pubblico (Escritura de Compraventa)

Firmato davanti a un notaio; viene saldato il saldo del prezzo. L’acquirente sceglie il notaio (e ne sostiene i costi). Il passaggio di proprietà avviene in quel momento.

Checklist Post-Acquisto

Il notaio invia una copia elettronica al Catasto Immobiliare (protezione di 60 giorni).
L’acquirente paga ITP o IVA/AJD entro 30 giorni.
Registrazione del cambio proprietà presso il Catasto e il Comune.
Il notaio (spesso) presenta la notifica di plusvalenza al Comune.

Finanziamento & Mutuo: Cosa Sapere

Le banche spagnole concedono fino al 60 – 70 % del valore a non residenti.
Disponibili tassi fissi e variabili; costo perizia: €300 – €3.000+.
Tutte le spese accessorie (notaio, registro, pratica) sono ora a carico della banca.
Utilizza un broker valutario per coprire il rischio di cambio.

Residenza & Golden Visa

€500.000 investiti senza ipoteca danno diritto a un permesso di soggiorno biennale.
Rinnovabile ogni cinque anni; nessun obbligo di residenza.
Estensibile ai familiari.
Dopo dieci anni di residenza legale, si può richiedere la cittadinanza.

Normativa Antiriciclaggio

La legge spagnola 10/2010 richiede la prova dell’origine dei fondi. Preparate documenti come estratti conto bancari, contratti di vendita, atti di successione o bilanci aziendali già dalle prime fasi.

Riepilogo dei Costi per l’Acquirente (Panoramica)

Tasse: 8–13 % ITP oppure 10 % IVA + 1,5 % AJD
Assistenza legale: ~1 %
Notaio & Registro: 0,1–0,5 %
Perizia & spese bancarie: variabili
Totale complessivo: di solito 8–12 % in più rispetto al prezzo d’acquisto

L’Atto di Compravendita (Escritura de Compraventa)

Il passaggio finale e legalmente vincolante per l’acquisto di un immobile a Ibiza è la firma dell’Atto di Compravendita presso un notaio. L’atto viene sottoscritto in presenza delle parti (acquirenti e venditori) o dei loro rappresentanti legali.

In questo momento viene corrisposto il saldo del prezzo, detratta l’eventuale caparra già versata. L’acquirente ha il diritto di scegliere il proprio notaio, in quanto ne sostiene direttamente il costo.

Con la firma, la piena proprietà dell’immobile e i relativi diritti e obblighi vengono ufficialmente trasferiti all’acquirente. Da questo momento sei il legittimo proprietario.

Cosa Succede Dopo la Firma?

Dopo l’atto notarile, vanno completati alcuni passaggi amministrativi e fiscali fondamentali per registrare correttamente la proprietà e adempiere agli obblighi legali.

Registro Immobiliare (Registro de la Propiedad)

Subito dopo la firma, il notaio invia una copia elettronica certificata dell’atto al Registro Immobiliare, avviando una “presentazione ufficiale” (asiento de presentación).

Questa registrazione è valida per 60 giorni, durante i quali l’acquirente deve completare la registrazione ufficiale a proprio nome, inclusi eventuali vincoli o oneri esistenti.

Questo passaggio garantisce la tua titolarità legale nei registri pubblici e protegge da eventuali rivendicazioni di terzi.

Pagamento delle Tasse

La firma dell’atto comporta l’obbligo di versare le imposte in base alla tipologia di immobile:

Per immobili usati si applica l’ITP.
Per nuove costruzioni o terreni si applicano IVA e AJD.

Tutti i pagamenti fiscali devono essere effettuati entro un mese dalla firma.

Registrazione al Catasto (Catastro)

L’acquirente deve inoltre notificare il Catasto (Catastro) entro due mesi dal cambio di proprietà. Questo garantisce l’aggiornamento dei dati fiscali e catastali.

Comunicazione al Comune

Infine, il nuovo proprietario deve informare l’autorità comunale (Ayuntamiento) del trasferimento di proprietà. Si presenta una copia non autenticata dell’atto notarile affinché venga calcolata la plusvalenza municipale (Plusvalía Municipal).

Nota: nella maggior parte dei casi, la trasmissione viene effettuata direttamente dallo studio notarile per via telematica.

Nota Finale

Speriamo che questa guida all’acquisto ti abbia fornito informazioni utili per acquistare un immobile a Ibiza con sicurezza legale e tranquillità.

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Parola Finale

Possedere un immobile a Ibiza significa coniugare lifestyle, rivalutazione patrimoniale e — se strutturato bene — efficienza fiscale. Che tu stia cercando una villa di design, una finca ristrutturata o un attico in marina, preparazione, assistenza legale e un budget realistico sono fondamentali per un acquisto senza problemi.

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