Guida del venditore: Come vendere una proprietà a Ibiza

25/07/2025

Introduzione

Vendere la propria casa a Ibiza è un’esperienza entusiasmante, ma anche impegnativa. Questa guida illustra passo dopo passo tutte le tasse, spese, documenti e consigli pratici di cui avrai bisogno — arricchiti da suggerimenti di esperti che hanno seguito numerose transazioni sull’isola.

Tasse e costi a carico del venditore

Voce di spesa	Quando si paga	Aliquota tipica
Plusvalenza municipale (Plusvalía Municipal)	Al rogito	5 – 30 % sull’aumento di valore del terreno
Imposta sul reddito personale sulla plusvalenza	Entro 4 mesi dal rogito	19 – 23 % (residenti) · 19 % fisso (non residenti)
Commissione dell’agenzia	Dal notaio	4 – 6 % del prezzo finale (5 % standard + IVA)
Spese legali	Alla stipula dell’incarico	≈ 1 % (venditore e acquirente pagano il proprio consulente)
Estinzione del mutuo	Prima del rogito	perizia + commissioni bancarie (se il mutuo è attivo)

Nota: le commissioni di agenzia sono solitamente a carico del venditore, salvo diverso accordo scritto.

Plusvalenza municipale (Plusvalía Municipal)

Applicata dal comune sull’incremento di valore del suolo urbano dalla precedente compravendita (massimo 20 anni).
Calcolata sul valore catastale del terreno e su un coefficiente locale (5 % – 30 %).
Il venditore è responsabile per la dichiarazione e il pagamento.

Imposta sul reddito personale sulla plusvalenza

Residenti: 19 % sui primi €6.000 di guadagno · 21 % da €6.001 a €50.000 · 23 % oltre €50.000.
Non residenti: aliquota fissa del 19 %. L’acquirente deve trattenere il 3 % del prezzo e versarlo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
Le convenzioni contro la doppia imposizione permettono di compensare le imposte spagnole con quelle dovute nel proprio Paese.

Spese aggiuntive

Avvocato: ≈ 1 % del prezzo di vendita (se incaricato).
Estinzione mutuo: perizia + commissioni bancarie; verificare con l’istituto di credito.
Certificato energetico: €100–€500, obbligatorio prima della messa in vendita.

Documenti richiesti al venditore

Obbligatori dal notaio

Passaporto / documento d’identità
NIE (codice fiscale spagnolo)
Atto di proprietà originale (escritura)
Atto di nuova costruzione, se applicabile
Certificato di efficienza energetica valido
Dettagli del mutuo (se presente)

Fortemente consigliati

Licenza edilizia e certificato di fine lavori
Certificato di abitabilità (Cédula de Habitabilidad)
Ultima ricevuta dell’IBI (imposta immobiliare)
Bollettini recenti delle utenze
Regolamento condominiale e attestazione di saldo spese (per appartamenti / residence)
Inventario di mobili e attrezzature se inclusi nel prezzo

Fase	Cosa succede	Punti chiave
Negoziazione	Prezzo e condizioni concordati per iscritto	L’agente media per un accordo vantaggioso per entrambe le parti
Contratto privato	Uno dei tre formati (vedi sotto)	Versamento caparra; obblighi vincolanti
Rogito notarile	Firmato davanti a un notaio di Ibiza	Saldo versato; trasferimento proprietà

Tipologie di contratto preliminare

Contratto di compravendita privato – vincolante; in caso di inadempienza, è possibile agire legalmente per ottenere l’esecuzione o un risarcimento.
Contratto con caparra penitenziale (Arras Penitenciales) – caparra del 10 %; se l’acquirente si ritira, perde la caparra; se il venditore si ritira, deve restituire il doppio.
Contratto con opzione d’acquisto – l’acquirente paga un premio per avere un diritto esclusivo; in caso di inadempienza del venditore, l’acquirente può far valere il contratto o chiedere un risarcimento.

I contratti possono essere firmati da remoto tramite firma elettronica o corriere.

Il rogito notarile

Firmato davanti a un notaio scelto dall’acquirente (il venditore paga l’agenzia, l’acquirente paga il notaio).
La caparra viene detratta; il saldo viene versato integralmente.
Proprietà, diritti e obblighi si trasferiscono al momento della firma.

Obblighi dopo il rogito

Registrazione: il notaio invia l’atto via PEC; si apre una finestra di protezione di 60 giorni.
Pagamento delle imposte: il venditore presenta la plusvalía; l’acquirente si occupa di ITP o IVA/AJD.
Aggiornamento Catasto: il nuovo proprietario registra il cambio entro 2 mesi.
Comunicazione al Comune: il notaio di norma informa il municipio per il calcolo della plusvalía.

Domande frequenti & consigli per i venditori

Il 2025 / 2026 è un buon momento per vendere?

I dati storici mostrano che il mercato immobiliare delle Baleari è uno dei più resilienti d’Europa — ha superato la Spagna continentale durante crisi e pandemie. Per dati aggiornati, consulta il nostro Rapporto sul mercato di Ibiza e Baleari.

Come scelgo l’agente giusto?

Verifica la visibilità su Google, l’appartenenza ad associazioni professionali, il numero di licenza rilasciato dal Consell che autorizza l’agenzia ad operare a Ibiza e incontra di persona i team selezionati. Chiarisci le commissioni (in genere 5 % + IVA) e analizza il mandato dell’agenzia prima della firma.

Più agenti o incarico esclusivo?

Entrambe le opzioni hanno vantaggi e svantaggi. Leggi il nostro articolo approfondito “Perché firmare un incarico in esclusiva con Ibiza One” per un confronto basato sui dati.

Posso vendere da solo?

Sì, puoi pubblicare annunci su portali come Idealista. Ma gestire richieste, visite, trattative e adempimenti normativi in autonomia richiede tempo. Un’agenzia esperta riduce lo stress, ottiene solitamente un prezzo netto più alto e offre accesso alla sua rete e clientela consolidata.

È consigliabile assumere un avvocato?

Assolutamente sì, soprattutto per la struttura fiscale e la preparazione dei documenti — in particolare se sei un non residente. Possiamo metterti in contatto con avvocati sull’isola che parlano italiano, inglese, tedesco, francese o spagnolo.

Perché preparare i documenti in anticipo?

Un dossier completo accelera la due diligence, rassicura l’acquirente e riduce il rischio di rinegoziazioni all’ultimo minuto.

Conclusione

Vendere un immobile a Ibiza significa gestire la plusvalenza municipale, l’imposta sul reddito spagnola, la commissione dell’agenzia e le spese legali — oltre a un dossier preciso di certificati. Con il giusto consulente, il processo è fluido, conforme e ottimizzato sotto il profilo fiscale.

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Il tuo consulente di vendita Ibiza One è al tuo fianco in ogni fase — con discrezione, professionalità e profonda conoscenza del mercato locale.

Vuoi sapere cosa deve sapere un acquirente prima dell’acquisto?

→ Scopri la nostra Guida all’acquisto: Come acquistare una proprietà a Ibiza per una panoramica completa di costi e obblighi.