دليل البائع: كيفية بيع عقار في إيبيزا

25/07/2025

مقدمة

بيع منزلك في إيبيزا أمر مثير ولكنه يتطلب الكثير من الإجراءات. يوضح لك هذا الدليل، خطوة بخطوة، جميع الضرائب، والتكاليف، والمستندات، والنصائح العملية التي تحتاجها، بالإضافة إلى توصيات من فريق لديه خبرة طويلة في التعاملات العقارية في الجزيرة.

الضرائب وتكاليف البيع

ملاحظة: عادةً ما يتحمل البائع عمولة الوكالة، ما لم يتم الاتفاق خلاف ذلك كتابةً.

ضريبة الأرباح البلدية (Plusvalía Municipal)

• تُفرض من قِبل البلدية على الزيادة في قيمة الأرض الحضرية منذ آخر عملية بيع (بحد أقصى 20 سنة).
• تُحسب على أساس القيمة المساحية ومعامل محلي يتراوح بين 5 % و30 %.
• البائع مسؤول عن تقديم الإقرار ودفع الضريبة.

ضريبة الدخل على أرباح رأس المال

• المقيمون: 19 % على أول 6,000 يورو من الربح · 21 % بين 6,001 و50,000 يورو · 23 % لما يزيد عن 50,000 يورو.
• غير المقيمين: نسبة ثابتة 19 %. يجب على المشتري حجز 3 % من السعر وتحويله إلى مصلحة الضرائب خلال 30 يومًا.
• تسمح اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي بخصم هذا المبلغ من التزاماتك الضريبية في بلدك.

نفقات إضافية

• المحامي: تقريبًا 1 % من سعر البيع (إذا تم التعاقد معه).
• إلغاء الرهن العقاري: رسوم التقييم + عمولة البنك. يُنصح بمراجعة الجهة المقرضة.
• شهادة الطاقة: إلزامية قبل الإعلان، التكلفة بين €100 – €500.

قائمة مستندات البائع

إلزامية أمام كاتب العدل

• جواز سفر أو بطاقة هوية وطنية
• رقم التعريف الضريبي NIE
• النسخة الأصلية من صك الملكية (escritura)
• صك البناء الجديد، إن وُجد
• شهادة كفاءة الطاقة سارية المفعول
• تفاصيل الرهن العقاري (إن وُجد)

موصى بها بشدة

• رخصة البناء وشهادة الانتهاء من الأعمال
• شهادة الصلاحية للسكن (Cédula de Habitabilidad)
• آخر إيصال لضريبة الممتلكات (IBI)
• فواتير الخدمات العامة الحديثة
• نظام المجتمع والإثبات بعدم وجود مستحقات (للشقق والمجمعات)
• قائمة الأثاث والتجهيزات إذا كانت مشمولة في السعر

خيارات العقد الخاص

1. عقد شراء خاص: ملزم قانونيًا؛ في حال الإخلال يحق المطالبة بالتنفيذ أو التعويض.
2. عقد العربون (Arras Penitenciales): عربون 10 %؛ إذا انسحب المشتري يفقده، وإذا انسحب البائع يُعيده مضاعفًا.
3. عقد خيار الشراء: يدفع المشتري مقابل الحق الحصري؛ إذا انسحب البائع يمكن مطالبته بالإتمام أو التعويض.

يمكن توقيع العقود عن بُعد باستخدام التوقيع الإلكتروني أو عبر البريد.

صك البيع الرسمي

• يُوقّع أمام كاتب العدل الذي يختاره المشتري (البائع يدفع أتعاب الوكالة، والمشتري يتحمل أتعاب الكاتب).
• يُخصم العربون؛ ويتم تحويل المبلغ المتبقي بالكامل.
• تنتقل الملكية، والحقوق، والالتزامات فور التوقيع.

الالتزامات بعد إتمام الصفقة

1. التسجيل: يقوم كاتب العدل بإرسال نسخة إلكترونية من العقد؛ ويتم فتح إدخال حماية لمدة 60 يومًا.
2. تسوية الضرائب: يقدم البائع إقرار plusvalía؛ ويتولى المشتري سداد ITP أو IVA/AJD.
3. تحديث السجلات العقارية (Catastro): يجب على المالك الجديد تسجيل التغيير خلال شهرين.
4. إخطار البلدية: عادةً ما يقوم كاتب العدل بإبلاغ المجلس المحلي لحساب ضريبة plusvalía.

الأسئلة المتكررة ونصائح للبائعين

هل عام 2025/2026 هو الوقت المناسب للبيع؟

تُظهر البيانات التاريخية أن سوق العقارات في جزر البليار هو من بين الأقوى في أوروبا — فقد تفوق على إسبانيا القارية في فترات الأزمات والجوائح. للاطلاع على الإحصائيات المحدثة، راجع تقرير سوق إيبيزا والبليار.

كيف أختار الوكيل العقاري المناسب؟

تحقق من ظهور الوكالة في Google، وعضويتها في الهيئات المهنية، ورقم الترخيص الصادر عن مجلس Consell في إيبيزا، وقابل الفرق المحتملة شخصيًا. اطلع على العمولة (عادةً 5 % + ضريبة القيمة المضافة) وراجع اتفاقية الوكالة بعناية قبل التوقيع.

هل أتعامل مع عدة وكلاء أم أوقّع تفويضًا حصريًا؟

لكل خيار مزاياه وعيوبه. اقرأ مقالنا التفصيلي “لماذا توقّع تفويضًا حصريًا مع Ibiza One” للحصول على مقارنة مبنية على البيانات.

هل يمكنني البيع بنفسي دون وكيل؟

نعم، يمكنك إدراج العقار في بوابات مثل Idealista. ولكن التعامل مع الاستفسارات، وتنظيم الزيارات، والتفاوض، والامتثال القانوني يتطلب وقتًا وجهدًا كبيرًا. غالبًا ما يضمن الوكيل المحترف سعرًا أعلى ويوفر لك الوقت والضغط العصبي، بفضل خبرته وشبكته الواسعة وقاعدة عملائه.

هل من الضروري توكيل محامٍ خاص بي؟

ننصح بشدة بذلك، خصوصًا لأغراض التخطيط الضريبي وتحضير المستندات — خاصةً إذا لم تكن مقيمًا في إسبانيا. يمكننا إحالتك إلى محامين يتحدثون الإنجليزية أو الألمانية أو الإسبانية أو الفرنسية أو الهولندية.

لماذا يُفضل تجهيز المستندات مسبقًا؟

التحضير الجيد للوثائق يُسرّع عملية التحقق القانوني، ويزيد من ثقة المشترين، ويمنع إعادة التفاوض في اللحظات الأخيرة.

الخاتمة

بيع العقارات في إيبيزا يتطلب إدارة ضريبة الأرباح البلدية، وضريبة الدخل الإسبانية، وعمولة الوكالة، وأتعاب المحاماة — بالإضافة إلى مجموعة صارمة من الشهادات والوثائق. مع وجود مستشار موثوق، تصبح العملية سلسة ومتوافقة ومُحسّنة ماليًا.

هل أنت مستعد لعرض عقارك للبيع؟ اتصل بـ Ibiza One للحصول على تقييم مجاني، وخطة تسويق مخصصة، والوصول إلى شبكتنا العالمية من المشترين ذوي الملاءة المالية العالية. راحة بالك هي مهمتنا.

هل تحتاج إلى إرشاد متخصص يناسب عقارك؟

سيكون وكيل المبيعات المخصص لك في Ibiza One بجانبك في كل خطوة — بسرية تامة، واحترافية، ومعرفة محلية لا مثيل لها.

هل تريد معرفة ما يحتاجه المشترون قبل الشراء؟

→ اكتشف دليلنا دليل المشتري: كيفية شراء عقار في إيبيزا للحصول على نظرة شاملة حول مسؤولياتهم وتكاليفهم.