دليل المشتري — شراء العقارات في إيبيزا (إصدار 2025)
25/07/2025
قائمة التكاليف الفعلية — الضرائب والرسوم المهنية
| البند | وقت الدفع | النسبة المعتادة | كلمة مفتاحية |
|---|---|---|---|
| ضريبة نقل الملكية (ITP) | للعقارات المستعملة | 8 – 13 % (تصاعدية) | ضريبة نقل عقار إيبيزا |
| ضريبة القيمة المضافة (IVA) | للعقارات الجديدة | 10 % للمساكن · 21 % للأراضي / التجارية | ضريبة القيمة المضافة للبناء الجديد إسبانيا |
| رسم الدمغة (AJD) | في الصفقات التي تشمل ضريبة القيمة المضافة | 1.5 % من السعر | ضريبة AJD في جزر البليار |
| الاستشارة القانونية | عند التعاقد | ≈ 1 % من سعر الشراء | رسوم المحامي العقاري إيبيزا |
| تقييم الرهن العقاري | قبل الموافقة على القرض | €300 – €3,000+ | الحصول على رهن عقاري في إيبيزا |
| الكاتب العدل + التسجيل | عند توقيع العقد | 0.1 – 0.5 % (تنازلية) | رسوم الكاتب العدل إيبيزا |
| رسوم البنوك | للتحويلات / الشيكات | تختلف حسب البنك | رسوم البنك عند شراء عقار في إسبانيا |
نقطة مهمة: إجمالي تكلفة الشراء عادةً ما تتراوح بين 8 % و12 % من السعر المتفق عليه.
فهم الضرائب العقارية في إيبيزا
ضريبة نقل الملكية (ITP) — للعقارات المعاد بيعها
يجب دفعها خلال 30 يوماً من توقيع العقد الرسمي، ويتم احتسابها بناءً على الأعلى بين السعر المصرح به أو القيمة التقديرية من مصلحة الضرائب الإسبانية.
| النطاق السعري | النسبة | مثال تراكمي |
|---|---|---|
| حتى 400,000 € | 8 % | أول 400 ألف € بنسبة 8 % |
| 400,000.01 – 600,000 € | 9 % | القيمة ضمن هذا النطاق بنسبة 9 % |
| 600,000.01 – 1,000,000 € | 10 % | القيمة ضمن هذا النطاق بنسبة 10 % |
| 1,000,000 – 2,000,000 € | 12 % | القيمة ضمن هذا النطاق بنسبة 12 % |
| أكثر من 2,000,000 € | 13 % | ما فوق 2 مليون € بنسبة 13 % |
مواقف السيارات: حتى 30 ألف € تُخضع لـ 8 %؛ الباقي يُحسب بـ 9 %.
ضريبة القيمة المضافة (IVA) & رسم الدمغة (AJD) — للعقارات الجديدة
- ضريبة القيمة المضافة: 10 % للوحدات السكنية؛ 21 % للأراضي، المساحات التجارية، المخازن والمرائب.
- رسم الدمغة: 1.5 % من سعر الشراء، يُدفع من قبل المشتري خلال 30 يوماً.
المصاريف غير الضريبية
- الرسوم القانونية: عادةً حوالي 1 % من سعر الشراء.
- تقييم وترتيب الرهن العقاري: تعتمد التكلفة على حجم وقيمة العقار؛ أما الرسوم الأخرى فيتحملها البنك المُقرض وفقاً لقانون الرهن العقاري الإسباني لعام 2019.
- الكاتب العدل والتسجيل: لا تتجاوز عادة 0.5 % مجتمعة — وتتناقص النسبة كلما زاد السعر.
- الرسوم البنكية: مثل رسوم التحويلات، الشيكات المصرفية، وتحويل العملات.
- عمولة الوكالة: يدفعها البائع ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.
مسؤوليات المشتري — حزمة الوثائق
- جواز السفر أو بطاقة الهوية الوطنية
- نسخة أصلية من NIE/TIE (الرقم الضريبي الإسباني)
- شيك بنكي أو إثبات التحويل
- إيصالات أي مدفوعات مسبقة
- تصريح عسكري (للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي في المناطق الريفية أو الأمنية؛ المشترون السويسريون مستثنون)
- أوراق تأشيرة الإقامة الذهبية إذا كانت مطلوبة
نصيحة: احصل على مساعدة من gestoría لجمع وتقديم الوثائق للشرطة، مكتب الضرائب والكاتب العدل.
التحقق والامتثال القانوني
قبل توقيع العقود، يجب على محاميك التحقق مما يلي:
- سند الملكية يطابق اسم البائع.
- سجل العقارات لا يحتوي على رهونات، غرامات أو حجوزات.
- تطابق بيانات السجل العقاري (Catastro) مع الحدود الفعلية.
- توفر رخصة بناء صالحة وشهادة سكن (cédula).
- شهادة كفاءة الطاقة (EPC) حديثة.
- دفع ضريبة الملكية IBI والفواتير الخدماتية بالكامل.
- عدم وجود رسوم مجتمعية مستحقة أو لوائح تقييدية.
- عدم وجود عقود إيجار قائمة أو مستأجرين.
المراحل الثلاثة للعقد
| المرحلة | ما يحدث | الوديعة المعتادة | عواقب الانسحاب |
|---|---|---|---|
| المفاوضات | يتم تحديد السعر والشروط كتابيًا | — | — |
| العقد الخاص | عقد البيع الكامل؛ يتم إيداع الوديعة | مرن | الخرق = تعويضات أو تنفيذ قسري |
| عقد العربون | عربون 10 % arras | 10 % | المشتري يخسر العربون؛ البائع يدفع ضعف المبلغ إذا انسحب |
| عقد الخيار | يدفع المشتري مقابل خيار حصري | يتم التفاوض عليه | انسحاب المشتري = خسارة الوديعة؛ رفض البائع = إمكانية التقاضي أو التعويض |
العقد العلني (Escritura de Compraventa)
يُوقّع العقد أمام كاتب عدل ويتم دفع الرصيد المتبقي. يختار المشتري الكاتب العدل (ويتحمل التكاليف). تنتقل الملكية في نفس اللحظة.
قائمة المهام بعد الإتمام
- الكاتب العدل يرسل نسخة إلكترونية إلى السجل العقاري (حماية لمدة 60 يومًا).
- يدفع المشتري ضريبة ITP أو ضريبة IVA/AJD خلال 30 يومًا.
- تسجيل تغيير الملكية في السجل العقاري Catastro والمجلس المحلي.
- يقوم الكاتب العدل (غالبًا) بإبلاغ البلدية بضريبة الأرباح الرأسمالية.
التمويل والرهن العقاري
- تُقرض البنوك الإسبانية حتى 60–70 % من قيمة العقار للمقيمين الأجانب.
- تتوفر معدلات ثابتة ومتحركة؛ تكلفة التقييم تتراوح بين 300 € إلى 3000 € أو أكثر.
- جميع الرسوم الإضافية المتعلقة بالرهن العقاري (الكاتب العدل، التسجيل، الترتيب) يدفعها البنك.
- استخدم وسيط عملات لتقليل مخاطر تقلبات أسعار الصرف.
الإقامة وتأشيرة الذهبية
- شراء بقيمة 500,000 € بدون تمويل يمنحك إقامة لمدة سنتين.
- قابلة للتجديد كل خمس سنوات؛ لا يوجد حد أدنى للإقامة.
- تشمل أفراد الأسرة المؤهلين.
- بعد عشر سنوات من الإقامة القانونية، يمكن التقدم بطلب للحصول على الجنسية.
قوانين مكافحة غسيل الأموال
يتطلب القانون الإسباني 10/2010 إثبات مصدر الأموال. كن مستعدًا لتقديم كشوفات بنكية، عقود بيع، وثائق وراثة أو بيانات شركات في وقت مبكر من العملية.
ملخص تكاليف المشتري (نظرة سريعة)
- الضرائب: 8–13 % ITP أو 10 % IVA + 1.5 % AJD
- الاستشارة القانونية: ~1 %
- الكاتب العدل والتسجيل: 0.1–0.5 %
- التقييم ورسوم البنك: متغيرة
- إجمالي التكاليف: عادةً 8–12 % فوق سعر الشراء
عقد البيع النهائي (Escritura de Compraventa)
الخطوة الأخيرة والملزمة قانونياً في شراء عقار في إيبيزا هي توقيع عقد البيع النهائي أمام كاتب عدل (Escritura de Compraventa). يتم التوقيع بحضور جميع الأطراف أو ممثليهم القانونيين.
في هذه المرحلة، يتم دفع المبلغ الكامل المتبقي من السعر بعد خصم أي وديعة مدفوعة مسبقًا. يختار المشتري الكاتب العدل، لأنه يتحمل تكلفة خدماته.
عند التوقيع، تنتقل الملكية الكاملة للعقار، بما في ذلك جميع الحقوق والمسؤوليات، رسميًا إلى المشتري. اعتبارًا من تلك اللحظة، تصبح المالك القانوني للعقار.
ماذا يحدث بعد توقيع العقد؟
بعد توقيع العقد وتوثيقه من كاتب العدل، هناك عدد من الخطوات الإدارية والضريبية الهامة التي يجب تنفيذها لتسجيل العقار باسمك واستيفاء جميع المتطلبات القانونية.
سجل الملكية العقارية (Registro de la Propiedad)
فور التوقيع، يقوم الكاتب العدل بإرسال نسخة إلكترونية معتمدة من العقد إلى السجل العقاري الرسمي، لبدء عملية “تقديم السجل” (asiento de presentación).
تظل هذه العملية فعالة لمدة 60 يومًا، يجب خلالها تسجيل العقار رسميًا باسم المشتري، بما في ذلك أي حقوق أو التزامات قانونية قائمة.
هذه الخطوة تحمي الملكية قانونيًا من أي مطالبات خارجية.
دفع الضرائب
يؤدي توقيع العقد إلى وجوب دفع الضرائب المقررة حسب نوع العقار:
- بالنسبة للعقارات المستعملة، يتم تطبيق ضريبة نقل الملكية (ITP).
- بالنسبة للعقارات الجديدة أو الأراضي، يجب دفع ضريبة القيمة المضافة (IVA) ورسم الدمغة (AJD).
يجب دفع جميع الضرائب خلال شهر واحد من تاريخ توقيع العقد.
تحديث بيانات السجل العقاري (Catastro)
يجب على المشتري إخطار السجل العقاري Catastro بتغيير الملكية خلال شهرين. يضمن ذلك تحديث سجلات الملكية والضرائب بشكل صحيح.
إبلاغ البلدية المحلية
أخيرًا، يجب على المالك الجديد إبلاغ البلدية المحلية (Ayuntamiento) بتغيير الملكية عن طريق تقديم نسخة غير مصدّقة من العقد الموثق ليتم احتساب ضريبة أرباح رأس المال المحلية (Plusvalía Municipal).
ملاحظة: في معظم الحالات، يتم إرسال هذا الإبلاغ تلقائيًا من قبل مكتب الكاتب العدل إلكترونيًا نيابةً عنك.
كلمة أخيرة
نأمل أن يكون هذا الدليل الشامل قد زوّدك بفهم واضح لعملية شراء العقارات في إيبيزا وأعطاك الثقة للبدء بخطوات سليمة وآمنة.
للحصول على دعم مخصص، تنسيق قانوني أو فرص حصرية خارج السوق، لا تتردد بالتواصل مع فريق Ibiza One — متعدد اللغات، موثوق ومتصّل جيداً بشبكات القانون والعقار في الجزيرة.
الكلمة الأخيرة
امتلاك عقار في إيبيزا يجمع بين أسلوب الحياة، نمو رأس المال، وإذا تمت الهيكلة بشكل جيد — الكفاءة الضريبية. سواء كنت تبحث عن فيلا فاخرة على الجرف، أو فينكا مجددة، أو بنتهاوس في المرسى، فإن الإعداد الجيد، المشورة القانونية المختصة، والميزانية الدقيقة هي الأساس لشراء ناجح.
للحصول على استشارات مخصصة، هيكلة تأشيرة ذهبية أو عروض خاصة خارج السوق، تواصل مع فريقنا القانوني والوسيط متعدد اللغات في Ibiza One — نحن نرشدك في كل خطوة لتستمتع بالغروب.
→ اكتشف دليل البائع لدينا: كيفية بيع عقار في إيبيزا – نظرة شاملة على المسؤوليات والتكاليف.
المنشور السابق 
